Affittare casa a Forlì rende più del BTP Valore? Il conto a cinque anni

Lunedì 19 ottobre è partito il BTP Valore, e mi ha dato la scusa per finire un conto che tenevo in bozza da due settimane: comprare una casa da affittare rende più di un titolo di Stato? La mia tesi la scrivo come l’ho detta: gli affitti a lungo termine non battono quasi mai il rendimento di una obbligazione. La metto alla prova su Forlì, la mia città, e sulla durata del BTP Valore, cinque anni.

Prima il perimetro, perché «quasi mai» non vuol dire «mai». Parlo di una persona fisica che compra da un privato al prezzo di mercato, senza mutuo, e affitta con un contratto lungo a canone libero e cedolare secca (niente affitti brevi). Il confronto è con gli stessi soldi messi nel BTP Valore e tenuti fino alla scadenza, al netto di tutto. Il conto della casa l’ho fatto prima alla buona, con ipotesi dichiarate e generose, e poi l’ho rifatto nel modello in Excel che mi sono fatto costruire per valutare gli immobili, che è più severo.

Cosa paga il BTP Valore di ottobre?

Il Tesoro lo colloca da lunedì 19 a venerdì 23 ottobre, fino alle 13 dell’ultimo giorno, salvo chiusura anticipata. Dura cinque anni, scade il 27 ottobre 2031 e paga una cedola ogni tre mesi, con tassi che salgono a gradini: 3,70% nei primi due anni, 4,10% nel terzo e nel quarto, 4,70% nel quinto. Sono tassi minimi garantiti, che alla chiusura del collocamento possono essere rivisti solo al rialzo (comunicato del MEF n. 110 del 16 ottobre 2026). Si compra alla pari, cioè a 100, senza commissioni e con un taglio minimo di 1.000 euro. Per questa emissione non c’è un premio finale extra, mentre restano la tassazione al 12,5%, l’esenzione dalle imposte di successione e l’esclusione dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro di titoli di Stato.

Nello stesso collocamento c’è anche il BTP Valore Insieme, che invece delle cedole paga un 22,25% unico alla scadenza: per il Tesoro il valore dei pagamenti è lo stesso, un rendimento del 4,10% l’anno. Nel conto uso il BTP Valore con le cedole ogni tre mesi.

Con i tassi minimi, chi lo compra adesso e lo tiene fino alla scadenza ottiene un rendimento del 4,10% lordo l’anno. Dopo la tassazione del 12,5% resta il 3,59%, e togliendo anche il bollo del 2 per mille l’anno sul deposito titoli il 3,38%. Per confrontarlo con la casa metto nel BTP gli stessi soldi che la casa costa davvero, 218.306 euro: 200.000 di prezzo più 18.306 di costi d’acquisto, che più sotto conto voce per voce.

Gli importi sono arrotondati all’euro, quindi una colonna può non sommare per un euro. Le cedole non le reinvesto, come non reinvesto gli affitti della casa, così i due conti restano alla pari. Alla scadenza tornano i 218.306 euro.

Perché Forlì, e perché un canone del 5%?

Il numero che seduce è il rendimento lordo, cioè il canone di un anno diviso per il prezzo. Per Forlì l’ho calcolato zona per zona con le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, primo semestre 2026, abitazioni civili in stato normale. Il conto è il canone mensile al metro quadro per dodici, diviso per il prezzo al metro quadro, prendendo il centro di ciascuna forchetta.

La media fa il 4,4%, la stessa del secondo semestre 2025, e il 5% lo raggiungono solo il centro storico e il semicentro. Le quotazioni OMI sono forchette, non medie di contratti firmati, quindi il numero va letto come un ordine di grandezza.

La casa del conto costa 200.000 euro: per esempio 125 metri quadri a 1.600 euro al metro, un prezzo che sta dentro le forchette OMI di sette zone su undici, fra cui il centro storico e il semicentro. Il canone l’ho messo al 5% del prezzo, 10.000 euro l’anno, 833 al mese. È un’ipotesi favorevole alla casa, più alta della media della città, e il conto con il 4,4% lo rifaccio fra i rischi.

Quanto costa comprare, oltre al prezzo?

Sopra i 200.000 euro del prezzo ce ne sono altri 18.306, il 9,15%. Li conto voce per voce per una casa che non è la prima, comprata da un privato.

La voce più pesante è l’imposta di registro, il 9% per chi compra da un privato senza le agevolazioni prima casa. Non si paga sul prezzo se nell’atto si chiede al notaio il sistema del prezzo-valore: la base diventa il valore catastale, cioè la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 120. La rendita della casa del conto è un’ipotesi, 900 euro, la stessa che usa l’Agenzia delle Entrate nel suo esempio su una casa da 200.000. Il valore catastale fa 113.400 euro e il registro 10.206, contro i 18.000 che si pagherebbero sul prezzo. Con il prezzo-valore la legge riduce anche del 30% gli onorari del notaio, mentre ipotecaria e catastale, quando vende un privato, sono fisse.

Qui da noi l’agenzia prende il 3% al massimo, e il 3% vale anche quando si rivende. Nel conto è IVA compresa: se fosse più IVA, i costi d’acquisto salirebbero a 19.626 euro. Anche il notaio a 1.500 euro è un’ipotesi, e bassa: a 2.500 i costi d’acquisto sarebbero 19.306. Chi compra da un’impresa che vende con l’IVA paga invece il 10% di IVA sul prezzo (il 22% per le case di lusso, categorie A/1, A/8 e A/9) più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, e il conto va rifatto.

Quanto resta di 10.000 euro di canone?

Di 100 euro scritti sul contratto, in tasca ne arrivano 48. La cedolare secca vale il 21% del canone annuo nei contratti a canone libero (Agenzia delle Entrate). L’IMU è quella di Forlì: la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 fa 151.200 euro, e l’1,06%, l’aliquota che il Comune applica alle case affittate a canone libero, porta a 1.603 euro l’anno (delibera del Consiglio comunale n. 103 del 2024; aliquote nuove per il 2026 non ne abbiamo trovate). Sono ipotesi, invece, le spese non ripetibili (quelle che non si girano all’inquilino), l’assicurazione e la manutenzione: una media pubblica non ne abbiamo trovata.

Due voci le ho tolte apposta. La gestione, perché la casa la segue chi la possiede e qui il suo tempo non costa niente. Lo sfitto con la morosità, come se l’inquilino entrasse il giorno del rogito e pagasse fino all’ultimo mese per cinque anni. È il caso più favorevole alla casa che riesco a immaginare, e tutte e due le voci tornano fra i rischi con il loro numero.

Il capitale vero sono 218.306 euro, i 200.000 del prezzo più i 18.306 di costi d’acquisto. Su quel capitale la cassa vale il 2,20% l’anno, quindi prima ancora della rivendita la casa rende meno del BTP, il 2,20% contro il 3,38%.

Cinque anni dopo, chi ha guadagnato di più?

Per la rivendita uso i prezzi delle case in Italia misurati da Eurostat: tra il 2015 e il 2025 l’indice è passato da 100 a 116,2, cioè l’1,5% l’anno. Con quel ritmo, dopo cinque anni la casa vale 215.457 euro. L’agenzia in vendita, il 3% IVA compresa come all’acquisto, ne prende 6.464, e ne restano 208.993. La rivalutazione (15.457 euro) non copre i costi di compravendita, 18.306 all’acquisto e 6.464 alla vendita, così all’uscita mancano 9.313 euro sui 218.306 spesi. Una plusvalenza da tassare, con questi numeri, non c’è, perché si vende a meno di quanto è costato comprare.

Messo in tre righe, il conto della casa si rifà a mano, e ogni costo che pesa sulla rivendita sta nella sua riga:

Il BTP Valore guadagna più del doppio. In rendimento annuo fa il 3,38% contro l’1,37%, e alla casa ho già regalato l’inquilino perfetto e la gestione gratis. Per il BTP la tabella anno per anno somma le cedole dell’anno, mentre il rendimento è calcolato su quelle trimestrali.

Quanto devono salire i prezzi per pareggiare?

Ho cercato la crescita dei prezzi che porta la casa al livello del BTP. Per avere lo stesso rendimento annuo serve il 3,65% l’anno per cinque anni di fila, e per guadagnare gli stessi euro il 3,55%: più del doppio del ritmo 2015-2025.

Il ritmo più recente è più alto. Tra il 2020 e il 2025 l’indice Eurostat è passato da 100,4 a 116,2, il 2,97% l’anno, e con quella crescita la casa guadagna 30.252 euro e rende il 2,74%, ancora sotto il BTP. Con i prezzi fermi ci rimette 320 euro, un rendimento di −0,03% l’anno.

Quali rischi corre la casa, se tornano i costi che ho tolto?

La gestione la paga chi affida la casa a un’agenzia o a un amministratore, e chi la segue da sé la paga in tempo: con un’ipotesi del 7% dell’incassato sono 700 euro l’anno. Sfitto e morosità al 5% vogliono dire tre mesi senza canone in cinque anni, e ogni mese vuoto costa 833 euro di canone, 658 al netto della cedolare, se il mese è sfitto. Il canone al 4,4%, la media delle zone OMI di Forlì, fa 8.800 euro l’anno, 733 al mese.

Con gestione e sfitto insieme la casa scende allo 0,87% l’anno, e con il canone medio di Forlì più quelle due voci allo 0,49%. In quel caso, per pareggiare il BTP, i prezzi dovrebbero salire del 4,54% l’anno, tre volte il ritmo 2015-2025.

Il BTP Valore è senza rischi?

No, e va detto con la stessa franchezza. I tassi sono fissati in partenza, quindi se l’inflazione risale il rendimento vero scende, mentre il canone ai rinnovi si può riallineare. Se lo vendi prima della scadenza lo vendi al prezzo di mercato, che può essere più basso dei 100 che hai pagato. È la duration, la sensibilità del prezzo di un’obbligazione ai tassi, di cui ho scritto nel pezzo sui bond nelle crisi. Il rischio Italia, infine, lo prendi in tutti e due i casi.

La casa ha i suoi rischi fuori dalla tabella. Chiede tempo, inquilini, imprevisti e mesi per essere venduta, e mette 218.306 euro su un solo immobile in una sola città.

Da dove viene il modello in Excel?

Il conto fin qui sta su un tovagliolo, ed è generoso con la casa: costi fermi per cinque anni, canone fermo, nessuno sfitto e un traguardo basso, pareggiare il BTP. Le domande sono sempre le stesse (quanto costa entrare, quanto resta del canone, a che prezzo si pareggia). A inizio ottobre le ho fatte diventare un Excel standard, chiesto all’AI per valutare ogni immobile «inserendo solo i primi valori necessari». Come lavoro con l’AI l’ho raccontato nella pagina su come la uso.

Si compilano le celle gialle, fra cui prezzo, metri quadri, rendita catastale, chi vende e chi compra, lavori, canone, anni di possesso, prezzo di vendita al metro quadro, crescita dei prezzi e mutuo. Il foglio restituisce il rendimento atteso e quello perfetto, il BTP netto della stessa durata, il traguardo da battere e tre prezzi: l’offerta massima, il pareggio con il BTP e il prezzo oltre il quale non si va mai. Ogni ipotesi ha una fonte, o è dichiarata come stima o come ipotesi. Ecco le stesse voci, nel conto e nel modello.

Nel modello la rendita catastale cambia due righe. Senza, il foglio calcola l’imposta di registro sul prezzo (qui 18.000 euro invece di 10.206) e stima l’IMU in percentuale del prezzo, che è il caso peggiore. Con la rendita la base del registro diventa il valore catastale e l’IMU si calcola dalla rendita, con l’aliquota che si inserisce (di partenza la massima ordinaria, l’1,06%, che a Forlì è anche quella delle case affittate a canone libero). Per questo, davanti a una casa vera, la rendita è il primo dato da chiedere. Il canone cresce solo dell’1% l’anno, un’ipotesi del modello: con la cedolare secca il proprietario rinuncia a ogni aggiornamento del canone, ISTAT compreso (Agenzia delle Entrate), e lo riallinea solo ai rinnovi. Lo sfitto al 6% è una stima dentro una forchetta del 3-12% che dipende da zona e inquilino. Il premio per il rischio è lo stesso che ho chiesto al capannone contro il BTP, e lì lo spiego voce per voce: un punto per l’illiquidità, il resto per flussi incerti, obsolescenza, gestione ed eventi straordinari.

Cosa dice il modello sulla casa di Forlì?

Per vedere quanto pesa ogni differenza ho rifatto il conto nel modello e poi ho cambiato una voce alla volta, tenendo le precedenti. Il capitale è lo stesso in ogni riga, 218.306 euro, perché i costi d’acquisto nei due conti coincidono.

Il primo rigo dà l’1,35% invece dell’1,37% per un solo motivo. Nel modello la manutenzione è una percentuale del valore della casa (qui lo 0,5%, 1.015 euro il primo anno) e cresce con i prezzi. Le altre voci coincidono all’euro. Il salto più grande è la manutenzione, che da sola toglie quasi mezzo punto, poi viene lo sfitto.

Con le sue ipotesi il modello dà alla casa di Forlì un rendimento dello 0,61% l’anno nello scenario atteso e dello 0,83% in quello perfetto. In cinque anni, nell’atteso, guadagna 6.492 euro. Il verdetto del foglio è una riga sola: «Anche se va tutto bene rende meno del BTP: a questo prezzo non si compra.»

Il modello risponde anche alla domanda che conta, cioè a che prezzo. Per rendere quanto il BTP nello scenario atteso la casa andrebbe comprata a 173.926 euro, il 13% sotto i 200.000, e anche se va tutto bene non oltre 176.052. Per pagare pure il premio per il rischio l’offerta massima è 149.935 euro, il 25% sotto. In alternativa si tiene il prezzo di 200.000 euro e si alza il canone. Per rendere anche il premio per il rischio, il 6,37% l’anno nello scenario atteso, servirebbero 2.195 euro al mese: il 13,2% del prezzo in un anno, più di due volte e mezza gli 833 del conto.

E se la tengo dieci anni? I costi d’ingresso si spalmano su più anni e il rendimento sale all’1,82% nell’atteso e al 2,05% se va tutto bene. Ma a dieci anni il confronto si fa con un BTP a dieci anni, che all’asta del 29 settembre 2026 ha reso il 4,58% lordo, il 3,81% al netto di ritenuta e bollo. Il prezzo di pareggio scende a 165.133 euro, il 17% sotto.

Quando l’affitto batte il BTP?

Le leve sono tre, e il conto dice quanto vale ciascuna. La prima è il prezzo che paghi: nel modello, nello scenario atteso, la casa di Forlì pareggia il BTP solo se la compri intorno ai 174.000 euro. La seconda è la crescita dei prezzi, che deve arrivare a circa il 3,7% l’anno per cinque anni, più alta anche del 2,97% l’anno del 2020-2025. La terza è il canone, che nel centro storico di Forlì arriva al 5,5% lordo, ma non basta da solo. Nel conto alla buona il 5% lascia la casa all’1,37% l’anno, e con il 5,5% si arriva all’1,74%.

Il capannone e la casa di Forlì dicono la stessa cosa, con numeri diversi: conta il prezzo a cui compri, e quanto rende l’alternativa nello stesso giorno. Oggi l’alternativa paga il 3,38% netto per cinque anni, e aspettare il prezzo giusto con i soldi nel BTP costa poco. Se arriva, il conto si rifà in un pomeriggio, e adesso ho anche il foglio per farlo.

Chi di voi ha una casa a reddito: di 100 euro scritti sul contratto, quanti ve ne restano in tasca? E se nel conto trovate un errore, scrivetemi.

Fonti: MEF, comunicato n. 110 del 16 ottobre 2026, tassi minimi garantiti del BTP Valore e del BTP Valore Insieme; Dipartimento del Tesoro, BTP Valore con il collocamento doppio, scheda informativa del BTP Valore 27.10.2031 e FAQ aggiornate al 6 ottobre 2026; Dipartimento del Tesoro, risultati delle aste del 29 settembre 2026 del BTP a 5 anni e del BTP a 10 anni; Agenzia delle Entrate, banca dati delle quotazioni OMI, Forlì, primo semestre 2026 e secondo semestre 2025, abitazioni civili in stato normale; Agenzia delle Entrate, l’acquisto di una casa: le imposte; Agenzia delle Entrate, cedolare secca; Agenzia delle Entrate, risposta n. 20 del 2025, imposta di bollo sul deposito titoli; Eurostat, indice dei prezzi delle abitazioni, Italia. Il conto è un modello con ipotesi dichiarate su una casa d’esempio a Forlì, non una perizia: non è consulenza finanziaria né fiscale, e rendita, imposte e aliquote vanno verificate sulla singola casa.