Un capannone rende più di un BTP? Il conto che nessuno fa

Ad agosto un amico mi ha girato una perizia. Un capannone di circa mille metri quadri in zona industriale, il proprietario che vende, un affitto potenziale sopra i 40.000€/anno. Io e lui lo guardavamo con gli stessi occhi interessati: mattone, affitto, rendita. Ho però aperto Excel per crearmi un business case e…

Ne sono uscito con una risposta controversa e un metodo che mi è piaciuto molto. Lo racconto perché la domanda è di tutti: meglio un immobile a reddito o un titolo di Stato? La risposta breve è che la domanda è sbagliata. Quella lunga è che i costi nascosti, che nessuno solitamente considera, e il non poter vendere in un giorno, pesano tutti e hanno tutti un numero.

Quanto resta davvero di un affitto di 42.000 euro?

Il canone di mercato, verificato sui comparabili di zona, era 42.000 euro l’anno: su 360.000 di prezzo fa l’11,7% lordo, il numero che seduce chiunque. Poi comincia la cascata.

Togli lo sfitto atteso (9%, undici mesi di vuoto in un decennio), togli la perdita attesa per un inquilino che salta, e sei a 37.426 di ricavi effettivi. Togli l’IMU, che tra capannone di categoria D e area edificabile vale 12.000 euro l’anno e da sola si mangia il 29% del canone. Togli l’assicurazione con la polizza catastrofale ormai obbligatoria, la manutenzione, la gestione, il registro sul contratto. Reddito operativo: 9.739 euro. Poi IRES e IRAP, e in cassa restano 7.668 euro.

Della cifra scritta sul contratto, il 18%. Il resto se ne va per strada, nessuna voce è opzionale.

Quanto costa entrare e uscire?

Comprare un immobile strumentale costa il 7% oltre il prezzo, tra imposta ipotecaria, catastale, notaio e verifiche: 25.400 euro. Rivenderlo costa fino all’8% del valore, tra lo sconto di trattativa e le provvigioni: poco più di 35.000. Su dieci anni questo attrito vale da solo circa 1,6 punti l’anno. Prima ancora di aver parlato di inquilini, tetti o alluvioni. E alla vendita c’è la beffa: gli ammortamenti dedotti abbassano il costo fiscale, e la plusvalenza si paga anche vendendo sotto il prezzo di carico.

Quanto rende un BTP per una società?

Il 10 agosto 2026, quando ho fatto il conto, il decennale 2036 rendeva il 3,96% lordo. Il 16 settembre rende il 4,41%: quarantacinque punti base in cinque settimane. Una società non gode del 12,5% agevolato: paga IRES piena al 24%, più il bollo sul deposito titoli. Con le cedole reinvestite prudentemente, il netto era il 2,77% ad agosto ed è il 3,07% al 16 settembre: da qui in poi uso quello. Senza inquilini, senza capex, senza sabati mattina al telefono.

Il confronto è a parità di tutto: stesso capitale, dieci anni, tutto al netto, uscita inclusa. A 360.000 euro di prezzo il capannone fa 0,94%, il BTP 3,07%. Non è una gara. E il BTP non è rischio zero, l’ho stressato anch’io: è un rischio diverso, che non chiama di sabato.

Quanto costa non poter vendere in un giorno?

Ma un immobile non deve pareggiare il BTP: deve batterlo di un margine che paghi ciò che il BTP non ha. Ho provato a scomporlo, invece di dire “il mattone rende di più” come al bar, e a scriverlo in euro, perché in euro fa più male.

L’illiquidità vale 1 punto: per vendere un capannone servono otto o dodici mesi, e nel frattempo succede di tutto. Su 385.400 euro di capitale (360.000 + i vari costi notarili, catasto, ecc..) sono 3.854 euro l’anno, quasi 40.000 euro nel decennio, solo per non poter uscire in un giorno. Gli altri rischi fanno 2 punti: l’affitto che arriva solo se l’inquilino è vivo e solvibile, il tempo di gestione che non è gratis, la copertura da rifare o interventi straordinari ed eventi imprevedibili (in Romagna ne sappiamo qualcosa tra alluvioni e tifoni..).

Totale: 3 punti percentuali, 11.562 euro l’anno. Il capannone deve rendere il 6,07% netto per meritarsi il capitale.

Ogni costo nascosto, con il suo numero

Le prime quattro righe escono dal conto ogni anno e fanno 34.332 euro, l’82% del canone; le altre cinque escono una volta sola, o mai, spalmate qui su dieci anni in media semplice, e pesano quasi sette punti. Le prime sette hanno una cella nel modello: alcune con fonte e data, altre con una stima dichiarata nel suo range (rendita catastale, premio assicurativo, sfitto, lavori da sopralluogo). Le ultime due sono il premio che pretendo, voce per voce.

A che prezzo l’immobile batte il BTP?

Qui il rendimento di un immobile non è una proprietà dell’immobile: è una funzione del prezzo a cui lo compri. Con il BTP di settembre, a 274.000 euro il capannone pareggia il BTP. A 191.000 lo batte con il premio pieno. A 360.000, il prezzo di cui si discuteva, rende meno di un terzo. E l’uscita è già generosa: al valore di mercato di 450.000 euro, con il recupero dello sconto dentro e tassato.

Ho fatto anche il conto del mondo perfetto: zero sfitto, inquilino con fideiussione, IMU al minimo, niente lavori, rivalutazione dell’1,5% l’anno. In quel mondo, a 360.000 euro, il capannone rende il 5,78%. Ad agosto era, a un centesimo di punto, il BTP più il premio: il prezzo sul tavolo era il prezzo giusto dell’immobile perfetto, e nessuno compra l’immobile perfetto. A settembre nemmeno quello basta, perché l’asticella è salita al 6,07.

Rifacendo il conto a settembre: in cinque settimane il capannone non è cambiato di un mattone, ma il suo prezzo di pareggio è sceso da 285.000 a 274.000 euro, perché è salita l’alternativa. Chi tifa per il mattone dirà che i tassi salgono con l’inflazione e l’affitto è indicizzato. Vero a metà: al 75% dell’ISTAT, e i capannoni datati sono fermi o in calo da anni.

Il mio errore, prima del suo

Faccio due diligence per mestiere. La prima versione del mio modello aveva un canone da 60.000 euro e un obiettivo del 10% netto. Il mercato diceva 42.000 e il conto diceva 0,94. Ero innamorato del capannone prima di fare il conto, come i clienti a cui lo rimprovero. Il mattone si tocca, il BTP no, e il cervello italiano ha una debolezza genetica per le cose che si toccano. Come ho costruito il modello con l’AI è nel caso sulla pagina AI.

Quindi, un capannone rende più di un BTP? Sì, se lo paghi il prezzo che sconta tutti i suoi difetti. No, se lo paghi il prezzo che presume che non ne abbia. Tra le due risposte c’erano più di centosessantamila euro, e nessun venditore te li regala: li trovi solo facendo il conto fino in fondo, tutto al netto, come per la PFN quando compri un’azienda, e poi aspettando.

Perché la vera sorpresa, alla fine, è che aspettare non costava niente: il capitale parcheggiato in titoli rendeva quasi il 3% netto mentre la vendita faceva il suo corso. Il tempo, per una volta, giocava dalla parte di chi aveva fatto i compiti. E non è mai stato così facile farli.

E tutto questo sul prezzo buono: il proprietario ne chiedeva 500.000.

Il caso di studio (PDF, 9 pagine) e il modello a dieci anni (Excel, 1.151 formule) sono scaricabili, anonimizzati, fermi al 10 agosto: per i numeri del giorno basta cambiare la cella del rendimento del BTP. Se li apri e trovi un errore, scrivimi.

Fonti: BTP 1° luglio 2036, cedola 3,80% (IT0005706285), rendimento lordo a scadenza esposto da Borsa Italiana il 10 agosto 2026 (3,96%, prezzo 99,22) e il 16 settembre 2026 (4,41%, sul prezzo di riferimento 95,52; ultimo 95,86); spread BTP-Bund a 89 punti base, QuiFinanza, 16 settembre 2026; comparabili in affitto di zona, agosto 2026; Agenzia delle Entrate, OMI 2° semestre 2025; Colliers, logistica Q4 2025 (sfitto); ABI-Cerved, outlook 2025-27 (insolvenza); L. 213/2023 e DM 18/2025 (polizza catastrofale); L. 199/2025, Bilancio 2026, art. 1 c. 42-43, che riscrive l’art. 86 c. 4 TUIR (rateizzazione delle plusvalenze). IRAP calcolata senza la deduzione forfettaria dell’art. 11 c. 4-bis D.Lgs. 446/97, che vale qualche centinaio di euro l’anno a favore dell’immobile. Non è consulenza finanziaria né fiscale: è un caso singolo, con le sue assunzioni dichiarate, e le aliquote vanno verificate con il tuo commercialista sul tuo immobile.